不動産売却を
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物件の売却を不動産会社に依頼する際、適切な会社を選ぶのは難しいですが、現在は「悪徳不動産屋」が少なく、業者間での情報交換も活発です。各会社には得意なエリアや物件の種類があり、広告戦略によって販売力に差が出ることもあります。重要なのは営業マンの能力で、彼らの接客態度を基準に会社を選ぶと良いでしょう。ただし、常に会社の対応や営業マンの行動に注意を払いましょう。特に、相場より高額な査定を出す業者や契約を急がせる業者には注意が必要です。

物件の販売を始める前に、まず価格を決定する必要があります。不動産会社に依頼すると、所在地、面積、間取り、築年数などを基に査定が行われ、その査定額を基準に販売価格を決定します。査定結果が希望価格と大きく異なる場合、売却を断念することもあります。査定方法や根拠を詳しく聞いておきましょう。会社によって査定価格に差はありますが、最終的な成約価格に大きな違いはありません。極端な査定価格を提示する業者には注意が必要です。

不動産会社を決定し、販売価格も決定した後、「媒介契約」を結びます。媒介契約とは、物件所有者が不動産会社に販売活動を依頼する契約です。成功報酬として法定仲介手数料以内の報酬を不動産会社へ支払う条件で行われます。この契約を結ぶ時点では金銭の授受はなく、物件売却が成功した時に仲介手数料を支払います。

媒介契約には3種類あります。

1. **専属専任媒介契約**  
依頼者は他の不動産業者へ重ねて依頼できず、自ら見つけた買主とも契約できません。不動産業者は物件を国土交通大臣指定の流通機構に登録します。この契約は依頼者の制約が多い分、不動産業者が積極的に販売活動を行います。

2. **専任媒介契約**  
依頼者は他の不動産業者へ重ねて依頼できませんが、自ら見つけた買主とは契約できます。不動産業者は物件を国土交通大臣指定の流通機構に登録します。この契約は専属専任媒介契約に比べて依頼者の制約が緩和されていますが、不動産業者の積極的な販売活動が期待できます。

3. **一般媒介契約**  
依頼者は他の不動産業者へ重ねて依頼でき、自ら見つけた買主とも契約できます。複数の不動産業者に依頼できるため、販売窓口を広げられますが、不動産業者が積極的に販売活動をしない場合もあります。そのため、業者選定には注意が必要です。

媒介契約を結ぶ際には、売却条件や販売方法を必ず確認しましょう。専属専任媒介契約は不動産業者が責任を持って積極的に販売活動を行いますが、依頼者には厳しい制約があります。専任媒介契約は依頼者に多少の自由がありながらも、不動産業者の責任感が強い契約です。一般媒介契約は依頼者に最も自由がありますが、業者の販売活動が消極的になる可能性があります。

各媒介契約の特徴を理解し、自分に合った契約を選ぶことが大切です。また、契約を結ぶ際には不動産会社と売却条件や販売方法をよく相談し、納得した上で契約することを心掛けましょう。これにより、スムーズかつ効果的な物件売却が期待できます。

不動産業者と媒介契約を結んだ後、販売活動は不動産会社が行うため、売主が特にすることはありません。しかし、物件に人が住んでいる場合、購入希望者を案内する際に入居者が立ち会う必要があります。空家の場合でも、家具などが置いてある場合は立ち会う方が良いです。事前に都合の良い日時を不動産会社と打ち合わせ、案内時に協力することが求められます。留守中に勝手に物件に入ることはできないため、売主の協力が重要です。

不動産業者が販売活動を行った結果、買い手がついた場合はすぐに売買契約を行うのではなく、まず契約条件等の確認を行います。この確認には時間がかかるため、その間は物件の販売活動を一時的に停止します。このために購入希望者による購入申込みが行われます。不動産業者は、購入申込みを受理したら速やかに売主に報告し、販売活動を停止します。そして、売主、買主双方が合意する契約条件等を決定し、確認します。契約条件の決定と確認は、不動産会社、買主と相談して行います。以下の条件を最低限確認する必要があります。

売買価額
売買価格を明確にし、物件の破損や汚れの修繕負担を確認します。修繕費を買主が負担する場合、売買金額に変更があるかどうかも確認します。

契約日と契約場所
双方の都合の良い契約日を決め、契約場所は不動産会社の事務所で行うのが望ましいです。

支払条件等
支払金額と時期を明確にします。通常、売買契約時に手付金を支払い、残金は後日支払います。買主が住宅ローンを利用する場合は、売買契約後、残金支払前に融資確約を得ます。

売買代金以外の受取額と受領時期
固定資産税などの税金は引渡し日に日割精算します。マンションの場合は管理費、修繕積立金、駐車場代も日割精算します。また、仲介手数料、登記費用なども事前に確認します。

引渡し条件等
物件の引渡し日と、付属物や付帯物の取り扱いを確認し、売買契約前と引渡し時の物件状態に変更がないかを確認します。

物件の権利関係
物件に抵当権やその他の権利が設定されている場合、その解除が可能かを確認します。例えば、住宅ローンの残債がある場合、自己資金や売却代金で完済して抵当権を解除できるか確認します。

購入申込みは契約ではなく、「その物件を購入する意思がある」ことを示すものです。そのため、購入申込みがキャンセルとなっても契約解除ではなく、違約金やペナルティーは発生しません。同様に、売主が購入申込みを受諾しない場合もペナルティーはありません。

以上の確認事項を不動産業者と相談しながら進めることが重要です。

購入申込み後、契約条件を確認したら契約の準備に入ります。契約書作成や物件調査は主に不動産会社が担当します。売買契約書には売買金額に応じた収入印紙が必要で、通常は売主と買主で折半します。契約書は通常2通作成し、各通に印紙を貼りますが、1通のみ作成し原本を買主が持つ場合、印紙代を節約できます。契約後に原本が必要かどうか確認し、必要なら2通作成しましょう。契約書の作成数は買主や不動産会社と事前に相談して決めます。

通常、不動産会社の担当者が売買契約書を読み上げます。契約書には物件の概要や複雑な条文が含まれているため、意味がわからない個所や不明点は必ず説明を受け、全て理解しましょう。内容を理解したら、契約書に収入印紙を貼り、消印し、署名押印します。各ページに割印が必要な場合もあるので担当者の説明を受けて下さい。書き損じや契約内容の変更があった場合は、双方が合意し訂正印を押します。「後で説明する」と言われてもそのまま署名押印せず、契約内容を充分に理解してから進めましょう。

売買代金の残金決済と引渡しの日程を売主・買主の都合に合わせて決定します。買主が住宅ローンを利用する場合は、融資実行が可能な日を選びます。融資実行は金融機関の営業日・営業時間内に限られますので注意が必要です。

物件の引渡しには所有権移転登記が必要です。これは通常、買主側が司法書士に依頼して法務局に申請します。残金決済は融資金融機関で行うのが一般的ですが、売主の都合で他の場所になる場合もあります。その際は、不動産会社担当者と相談し、金融機関、不動産会社、売主と綿密な打ち合わせを行います。

物件に住宅ローンや借入金が残っている場合、売買代金や自己資金で完済し、抵当権を抹消する必要があります。抵当権抹消のための書類が金融機関でしか受け取れないことがあり、その場合は残金決済場所を金融機関に指定するか、事前に自己資金で完済しておく必要があります。不動産業者が売主・買主の金融機関と事前に打ち合わせ、対応方法を決めます。

自己資金を数百万円以上出金する場合、事前に出金予定の金融機関に連絡し、出金金額と日時を伝えておきます。手続きが必要な場合は、方法と必要書類も確認しておきましょう。残金決済と物件引渡しは同時に行われることが多いので、諸費用や持参物も確認します。

土地の場合は境界石を事前に確認し、建物の場合は売買契約時に決めた条件の状態に整えます。境界石が見つからない場合は測量会社に依頼して調査し、必要に応じて境界石の埋設を行います。建物の解体や修繕が必要な場合、残金決済日までに完了させます。

残金決済と引渡しの準備は、不動産業者と相談し、金融機関との打ち合わせを綿密に行うことが重要です。自己資金の出金準備や物件の状態確認を事前に行い、スムーズな取引を目指しましょう。不動産業者に随時確認し、万全の準備を整えます。

取引の最終段階では、残金決済と物件の引渡しが同時に行われます。まず、所有権移転登記等に必要な書類を確認します。司法書士に委任している場合、司法書士が確認を行います。所有権以外の権利が設定されている場合は、その抹消書類も確認します。すべての書類が確認できたら残代金を受領し、諸費用を各支払先に支払います。土地のみの場合はこれで終了ですが、建物が含まれる場合は鍵などを引き渡します。買主が境界石を確認していない場合は、不動産業者と共に現地で確認します。物件の引渡しとは、所有権移転登記等に必要な書類を買主に渡すことを指します。

さまざまな取引の手順を終え、ようやく物件を売却することができました。
取引終了後にもまだやることが残っています。不動産を売却すると、譲渡所得税という税金がかかります。この税金は、所轄の税務署に申告して納めます。譲渡所得税には、さまざまな軽減措置があります。